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防控形勢全面升級!對房價影響有多大?
2020/1/30   來源:國民經略
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誰也沒想到,2020年竟然以這樣的方式開場。

相比2003年,如今的交通基建一日千里,人口流動前所未有之快,移動互聯網高度發達,加上每年一度的超級大遷徙正在路上,都決定了這一次的與眾不同。

形勢全面升級,防控全面升級,對股市、樓市和房價影響有多大?

01

這方面,2003年可以為我們提供足夠多的借鑒。

當時的事件肇始于春節前后,但在一季度與二季度之交方才引爆,到年中隨著氣候轉暖戛然而止。

就在這短短半年多時間,多個行業受到明顯影響。

股市首當其沖,但影響在于短期。

當防控升級,經濟交流活動隨之減少,生產活動同樣受到影響,即使基建投資仍能一路當先,但經濟增長必然會受到影響,而股市受制于基本面和市場情緒,短期走勢難免遭受影響。

在各大行業里,影響最大的當屬交通運輸、旅游、住宿餐飲、影院娛樂等行業。

這背后的道理顯而易見,防控必然以收縮公共活動為代價,日常出行減少,商務差旅銳減,旅游出行更是大減,公共聚會同樣減少,這些行業必然首當其中。

這一次也不例外。

這一波的股市大跌,以影院、旅游、航空等概念股跌幅為最,而以醫藥股漲幅為最,這是最基本的情緒反應,也是基于常識的準確判斷。

當然,這些都是短期影響,只要疫情得以控制,這些行業隨即就能迎來反彈。

02

那么,這一事件對樓市影響幾何?

以2003年為例。當時,我國內地剛剛步入住房商品化之路,全國商品房規模還不算太大,受大形勢的影響相對有限,房地產僅在三季度有所下滑,隨后就出現明顯反彈。

要知道,這一年8月,房地產首次被明確為支柱行業,且銀根出現明顯寬松。

當疫情消退之后,房價迅速迎來反彈,從全年來看,無論是商品房銷售額還是房地產投資,都創出新高。

然而,住房市場化高度發達的香港卻受到明顯沖擊。

從1998年開始,受金融危機影響,香港樓市一瀉千里。本來就低迷的樓市,受到當年事件的再度沖擊,直跌谷底。

相比于1997年,2003年香港的房價下跌了70%以上。

這意味著1997年買上一套300萬的房子,到2003年只值90萬。即便賣掉房子,也不足以償還貸款,有房一族成為名副其實的“負資產者”。

當然,香港當時遭受的是雙重沖擊,情況相對特殊。

03

這一次會如何?

從短期來看,地產所受影響相對有限,但返鄉置業必然徹底涼涼。

返鄉置業,可謂是三四五線樓市一年一度的大狂歡。然而,凱風君在《再說一次,過年回家不要亂買房》一文提過,在棚改退潮、三四五線樓市高熱消退、大城市化日益明顯的多重影響之下,返鄉置業正在變成一個雞肋選項。

如今,遭受黑天鵝劇烈的沖擊,返鄉置業將連最后的雞肋都不復存在。

從中期來看,當管控升級,社會交流活動減少,看房買房的人必然隨之減少,樓市的開工投資同樣會受到影響,這種利空不難想象。

如果問題持續較久,人們對于經濟增長的預期隨之下降,房地產難免會遭受更多沖擊。

一些外來人口眾多的城市,可能會面臨房價回調和無人接盤的雙重困境。

對于處于風暴口的城市來說,無論是短期的經濟增長,還是城市形象,都會遭受比一般城市更大的沖擊。

畢竟,城市形象的修復,顯然不是一日之功。

04

形勢變化有多快,市場變化就有多快。

要知道,這一次屬于明顯的意外事件沖擊,所有的影響都局限于短期,不會改變股市、樓市乃至所有行業的基本面。

如果問題迅速得以控制,那么短期利空的行業必然會迎來反彈,這在2003年已經上演過一次。

對于樓市來說,意外事件的沖擊有多大,同樣要視這一事件的持續時間而定。

時間越短,影響越可忽略不計。時間越長,影響越顯著,不僅返鄉置業涼涼,樓市小陽春同樣會無限推遲。

與2003年不同的是,當時住房商品化剛起步不久,房地產剛被確立為支柱產業,加上中國加入WTO的經濟紅利正在陸續釋放,這為事件結束之后的房價反彈提供堅實支撐。

然而,這一次不同的是,中國房地產已經處于歷史高位,居民杠桿率已經超出國際平均水平,部分城市面臨相對明顯的泡沫風險。

即便短期沖擊能夠迅速消失,那么樓市想要迎來大反彈,可能性也不大。

畢竟,穩才是主基調,能穩住已屬不易

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